編輯按：海天密碼旨在幫助地產開發企業集團實現成本管理的終極目標，幫助集團控制成本，鑄造集團項目成本造價遠遠低于同等規模項目這一奇跡。前幾期雜志先后為大家帶來了海天密碼112310之“1”——幫助企業建立起1個屬于自己的成本管理體系；海天密碼112310之“12”——12個月動態成本報表；海天密碼112310之“3”——3項重要的關鍵點技術支持：設計階段優化（限額設計）、合約規劃（招標管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）；“1”、“12”“3”，都是為了最終實現“10”——使集團所屬項目成本控制在低于市場水平5%-10%這一成本節約目標。如若比擬海天密碼112310之“1”，則屬于“內功心法”，其目的在于打好成本管理的基礎；海天密碼112310之“3”，其目的則是成就集團成本管控的“拳腳行云”；海天密碼112310之“12”功效在于指點集團“兵器武藝”的熟練運用。團成本管控已修煉好“內功心法”，“拳腳功夫”亦如行云流水，“兵器武藝”十八般樣樣種種皆是精通，必能最大限度管控好成本，笑傲同級別的項目成本管控。

　　這期編者就海天密碼的際運用為大家帶來一個案例，同大家一起來探究一下海天咨詢是怎樣幫助集團成就“一代宗師”的。該案例所涉及客戶因保障其項目商業機密的需求，故代稱J公司。J公司該項目建筑面積約為21萬㎡，合同預估總造價3.4億元，自2009年4月開始實施，2012年3月份結束，海天公司承擔了它的解決方案類服務，這個項目的實施的過程是這樣的。

　　壹“內功心法”修煉篇：構建成本管理體系

　　（一）海天為J公司進行企業成本控制發展階段分析

　　根據海天咨詢多年的成本控制經驗，海天咨詢成本控制專家組對房地產企業的成本控制狀態進行了分析研究。房地產企業成本控制從初級到高級要經過三個階段。第一階段是被動成本核算；第二階段是主動成本控制；第三階段是戰略性成本資源優化配置。（詳見表一）

　　J公司目前亦是處于成本控制發展第二階段的前期，即主動成本控制階段的前期。據此，海天咨詢依據和國內其他開發商合作時的成本管理經驗，組織工程咨詢專家組為J公司建立了一套成本控制的解決方案，通過該解決方案將J公司公司成本控制推向第二階段成熟期，并為進入第三階段做準備。

　　（二）海天為J公司制定的成本管理主線流程（詳見表二）

　　(三)海天成本控制文件體系（詳見表三）

     海天在幫助J公司建立起屬于他們自己的成本管理體系后，進一步助其修煉好“內功心法”，接下來就是為其提供關鍵環節的技術支持，助其“拳腳行云”。

　　貳“拳腳行云”修煉篇：成本控制關鍵環節技術支持

　　話說天下武學出少林，拳腳修煉自然要從少林派杰出武藝中學起。

　　（一）金剛般若掌：經濟優化J公司設計方案

　　1、設計概算與實際建設成本存在差異

　　工程設計階段是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是確定和控制工程造價的重點階段。方案設計要做到技術與藝術、技術與經濟的合理統一。

　　調查表明設計費用一般只占工程總造價的１％，但對整體工程造價的影響卻高達75%以上。設計方案是每個項目能否做到少投入、高產生、合理使用人、財、物，取得最優經濟效益的關鍵。但是由于專業的限制，設計人員主要從“使用功能”、“建筑藝術”上考慮設計方案，對項目建設成本不會太重視，同時設計人員也缺少實際成本方面的數據庫，設計概算可能與實際建設成本存在一定出入。

　　2、設計單位預算和內部預算對比分析

　　設計施工圖紙出來以后，組織成本管理人員編制施工圖預算，通過公司內部施工圖預算與設計單位出具的施工圖預算對比，找出差異，并分析對應指標，形成書面記錄。為后續指標分析提供對比信息。

　　3、指標分析、對比

　　根據J公司工程的特點，對指標進行分析、對比，如果超過控制指標值，應與設計人員溝通調整。在對指標分析時應對工程的特征進行詳細描述，保證相比較的項目要有可對比性。（詳見表四）

　　（二）達摩伏虎拳：為J公司做合約規劃

　　1、合約規劃的六大內容

　　2、合約規劃模板式樣

　　在外家掌法金剛般若掌（經濟優化J公司設計方案）及拳法達摩伏虎拳（為J公司做合約規劃）都已修習完畢，便是需要修習一門功夫將二者融會貫通，合而利用：龍象羅漢功（集中采購）。

　　（三）龍象羅漢功：集中采購

　　1、集中采購的目的:降低采購成本。集中采購是對集團內部采購的控制方式，是集團內部采購管理的必然趨勢。在集團層面中，需要進行統一集中的供應商分類管理與評估、采購品相的分類管理、采購價格管理、采購招投標管理，根據不同的物質采用有效的采購戰略，并進行物質的集中訂購業務和集中結算業務，構建集團統一的采購平臺，加強對供應商的管理，提高供應商服務水平。集團集中采購事業部負責匯集分子公司的采購申請并進行調整匯總，分子公司根據總部收貨指令進行收貨入庫，反饋收貨狀況給總部，形成集團統一的采購計劃。

　　2、集中采購的模式。為實現集團采購業務集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調撥等運作模式。具體采用哪種模式要看集團與分公司的運營模式。

　　3、集中采購的功能。集中采購有8大功能，具體如下。

　　統一采購基礎資料。集團采購的基礎資料是集團統一管控的基礎，集團內統一供應商編碼、名稱和基礎屬性，并通過集團統一分配方式授權給下屬企業使用，保證集團內供應商等基礎資料的唯一性，而下屬企業還可以個性化修改相關財務資料和采購資料，使得采購基礎資料在統一的基礎上實現差異性業務資料的擴展，并及時更新供應商基礎性資料。

　　統一采購價格。采購價格是采購業務中的重要控制點，并且是采購中的敏感資料，集團統一控制采購價格，下屬企業使用集團統一制定的價格政策來執行采購業務中的采購價格；集團內提供采購最高限價控制，采購價格均不允許超出最高限價，達到集團統一采購價格的目的。

　　集團財務信息的整合。集中采購有利于集團內部對公司采購業務單元的業績和公司價值最大化，集團建立統一的核算管理平臺，提高整體核算水平，增加集團的協同度，對采購流程進行端到端的監控，使得交易處理、費用審核與采購結算工作全部區域集中，同時實現了區域的稅務單據集中處理。

　　批量采購控制。主要是對采購的物料進行集團內批量控制，小批量的訂貨會造成采購價格的偏高。集團統一控制采購的最大訂貨量和最小訂貨量控制，要求下屬企業的采購不能小于最小的訂貨量，通過集團把下屬企業的采購申請進行匯總，形成批量采購的價格優勢。

　　統一管控供應商風險。集中采購有利于集團站在全局的角度審核供應鏈的風險，對戰略物資的采購，集團必須對供應商進行風險評估，有利于審核供應商的真實性，對供應商的生產能力及管理水平進行全面整體性的評估，并有利于節約集團采購的管理成本。

　　共享供應商供貨信息。供貨信息是采購系統的基礎資料信息之一，供貨信息主要引用組織單元數據、物料主數據、供應商主數據，定義供應商可以供應那些物料以及這些供應物料的不同供應量、容差等，在采購業務單據中，供貨信息將為其提供默認的信息，并控制采購業務單據，確保采購業務單據嚴格按照供貨信息來執行。集團內供應商供貨信息共享，下屬企業可相互引用供貨信息。

　　最佳的物流配送。物流配送服務體現了企業重要競爭力，隨著市場競爭的加劇，如何在合理的物流成本下及時準確的將物資配送到作業現場，給物流管理提出了新的挑戰，集團采購使采購的物資庫存管理合理化、配送規劃科學化、物流成本節約化、物流風險控制有效化。

　　利于詢價、比價。采購詢價/比價單是采購部門人員確定需采購物料價格的過程，用于收集不同供應商的報價，通過對集中采購事業部制定的供應商報價評估流程，對供應商報價進行最低價格分析、產品生命周期成本最低分析、報價風險評估分析等工具，進而比較并最終選擇物料價格與供應商。物料價格審批確定后將更新對應供應商的供貨信息中的價格，并作為即將執行采購訂單的物料價格。在作了采購詢價的處理后，如何確定采用哪一個供應商的貨物還需要一個比價的過程處理，通過比價提供價格有用的參考數據，有效幫助采購人員確定采購價格。（詳見表五）

　　J公司在成本管理上已經修煉好了“內功心法”，“拳腳功夫”也已通過金剛般若掌（經濟優化J公司設計方案）、達摩伏虎拳（為J公司做合約規劃）、龍象羅漢功（集中采購）的成功修煉。天將為其提供12個月的動態成本管理，使其在“兵器武藝”上精通，成就真正高手。

　　叁“兵器武藝”修煉篇：成本動態管理控制

　　(一） 動態成本控制流程（詳見表六）

　　（二）時間節點控制

　　1.海天在J公司圖紙提供后30天之內編制工程預算。（該預算應包含施工圖上的所有內容，并根據J公司要求分別匯總計算，便于后期的指標分解）。提示：要求施工單位報審也應按此要求進行分列。

　　2.海天在兩個月內完成對審，根據對審后的預算再次分解指標，并及時調整確定目標。

　　3.按照J公司成本部要求定期溝通雙方工作中存在的問題，并討論進一步改進意見。

　　4.根據現場提供月完成及下月計劃，收到該資料后兩天內完成現場實際復核，次月5日報送成本動態月報。

　　5.收到現場進度款復核資料3日內編制項目進度款報告并報送成本部復核。

　　6.接到竣工結算資料45日內完成項目對審、提交遺留問題，并于遺留問題解決后10日內出具該項目的竣工結算報告。

　　（三）在嚴格控制時間節點的同時也要確保質量控制，因此海天有一系列的質量控制措施：

　　1. 堅持審核、審定流程及工程量誤差率的要求，始終確保質量關；

　　2. 堅持“資金計劃”變更的編制與目標整理；

　　3. 堅持“對審”工作中的工程量“每日量每日清”的核對辦法；

　　4. 堅持“對審”工作的“三方會議紀要”及對審前對海天咨詢實施人員的項目交底會議，主要強調項目的要求及實施人員與負責人之間的溝通，保證質量；

　　5. 堅持在“預、結算對審”工作前做對賬時間計劃；

　　6. 項目質量：除了嚴格秉承原“審核、審定”的流程外，額外增加二次“審核”工作，一定要保證項目的質量，不能再出現不統一、漏項等情況，一定要保證項目質量，盡量將問題縮小在最小范圍，保證誤差率做到最低。

　　7. 節點預算：提前將對審后的預算按照合同要求的節點范圍編制出來，并匯總到表格明確。當接到工程部的通知編制“形象進度節點進度款”時，派相關人員到現場核實實際進度情況，保證節點預算的真實性、客觀性，絕對不能出現節點多付的情況。

　　8. 全程控參與深度：①派駐專人參與現場成本管理，準時到達現場進行現場跟蹤、記錄，并把記錄內容傳達到每個相關人員手中；②參與節點驗收，例如地基驗槽、主體封頂等節點要參與到，了解項目的每個進度節點；③隨項目進度安排安裝人員進駐現場。

　　肆“一代宗師”成就篇：實現成本管理終極目標

　　J公司該項目完工后海天共計審減金額約有四千萬，將該項目總造價由3.4億，申減至3億左右，實現J集團該項目成本控制低于市場10%這一目標。使J公司資金得到最大化利用，笑傲同等規模項目造價，成就“一代宗師”。海天密碼“112310”在該項目過程中嚴格貫徹實行，其效用性可見一斑。

　　海天密碼“112310”為最大限度的幫助集團建造完善的成本管控體系、掌控成本、節約成本起到了關鍵性的里程碑式的作用。