12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》（簡稱《綱要》），堅定實施擴大內需戰略、培育完整內需體系，是加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的必然選擇，是促進我國長遠發展和長治久安的戰略決策。

在持續提升傳統消費方面，《綱要》提出促進居住消費健康發展。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發展共有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次中央發布的擴內需綱要，充分體現了后疫情時代對于內需或消費的極大重視，同時，擴內需也需要房地產的積極參與。

植信投資研究院資深研究員馬泓指出，《綱要》中關于房地產的定位與二十大報告的提法一致，長期來看，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。盡管房地產市場短期運行遇到了不小的困難，但隨著新型城鎮化建設的發展，未來國內房地產市場仍然有很大的發展空間。

“房地產內需的促進要基于‘一定位一制度’的大框架下進行，即要在房住不炒、租購并舉的制度下推進。唯有這樣，對于住房或居住消費的支持才具有可持續性，也防范出現方向的偏差。”嚴躍進補充道。

“房住不炒”是房地產長期堅持的行業定位

《綱要》提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，“房住不炒”是房地產長期堅持的行業定位，只有堅持“房住不炒”，才能真正意義上促進住房消費市場健康發展。

《綱要》明確，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

陳文靜指出，支持合理自住需求、遏制投資投機需求，在未來樓市政策的優化過程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進一步完善，而針對投資投機需求的限制性政策或更加精細化。同時，強調“加強房地產市場預期引導”，當前房地產市場預期仍然不穩，供需兩端市場信心不足，強化預期引導，或更有利于市場情緒修復。

馬泓認為，《綱要》中提及的“居民合理自主需求”，就是剛性和改善性需求，未來這兩部分住房需求將是住房政策主要的服務對象。一方面，流動人口和城市自然增長的新增人口將成為剛需的主要來源；另一方面，改善性住房需求也逐漸成為人民群眾向往美好生活的訴求。

“重提‘三穩’目標，意味著未來半年內房地產市場企穩回升的趨勢更加明確，但房價大漲的情況依然不會出現，預計不同等級城市將輪動走穩回升。”58安居客房產研究院分院院長張波說道。

租購并舉的住房制度方向不變

《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制。同時，按照《規劃綱要》，完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

《綱要》再次明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，與二十大報告相關提法一致。

陳文靜指出，近幾年針對租賃市場的支持政策已經在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落地，長租房租購同權的相關政策亦有望實質性落地。

張波認為，保障房是解決新市民居住問題重要舉措，明確提出以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。從保障的手段來看，共有產權和保租房是兩個有力抓手，近幾年保租房的供應量已經有了明顯增加，加之今年以來多渠道共建的方式，包括部分城市試點商品房轉為保租房，都大大提高了保租房房源數量，有力保障了新市民的居住需求，更是推進公共服務同權化的基礎。

馬泓指出，2015年末中央經濟工作會議首次提出發展住房租賃市場；2020年末中央經濟工作會議明確要“解決好大城市住房突出問題”；住建部曾表示，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。毫無疑問，保障性租賃住房已經成為了保障居民住房需求的重要抓手，相應的住房金融配套服務也在陸續跟進。

央行明確保障性住房租賃貸款不納入商業銀行貸款集中度考核指標，2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市，標志著保障房項目所涉及的“投融管退”形成閉環，為保障性租賃住房提供了有效金融工具支持。在過去若干年土拍過程中，部分城市的土地項目也加入了增加保障性住房建設的比例。未來，新型城鎮化將推動區域性住房需求提升，住房供給也將提供更加多元化的選擇，租賃住房比重將有望上升，更好地匹配和滿足居民住房需求。

健全住房公積金制度，發揮住房保障、改善民生職能

《綱要》提出，健全住房公積金制度。

陳文靜指出，住房公積金制度是我國政策性住房金融體系的重要組成部分，在過去房地產行業的快速發展過程中，公積金制度發揮著重要作用，但伴隨著行業的不斷發展，公積金運行過程中也存在不少亟待解決的問題，如部分地區公積金使用效率較低、公積金資金互助和普惠性等功能未能完全發揮、住房公積金監管制度不健全和資金來源受限等，未來健全公積金制度，將更有利于發揮其住房保障、改善民生的職能。

此外《綱要》還提出，推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。

“結合國內老齡化趨勢不斷增加以及年青群體的需求，綱要還積極推動推進無障礙設施建設，以保障更多老年群體的居住安全性。同時結合數字化建設以及智能的不斷升級，也將智能家電消費和數字家庭發展作為重點之一。這一方向未來預計會持續推進，同時結合科技發展以及人群需求的變化，不斷推進完善和細化。”張波說。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次戰略，再次強調了圍繞潛在需求，打造有租有買、供應低成本、低門檻的住房保障體系，降低消費的門檻和成本，才能釋放消費的潛力，將潛力轉化為能力。此外，還強調了存量房消費，比如無障礙、裝飾裝修、智能化，適應了老齡化時代，居民存量房升級換代和已進入樓市后的年輕人的新需求。總的來說，對于住房消費的內容，落實了消費的基礎性作用，強調供給側改革，并把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來。