2014年6月中國保監會發布的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

目前試點2年的時間即將到期了，成效如何？

在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養老’”子論壇上，上海保監局副局長李峰說，到5月20日，全國反向業務投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶。 

其中以房養老中推崇首要操作方式——反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，也就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。 

這種模式聽起來還是很不錯的，似乎適合中國老人有房卻退休金不高或者其他的狀況。但是，在這短短2年的試點中，卻存在很多問題。

南京首位申請以房養老的老人并沒有人接其房

南京老人在2010年就向社區和街道提出以自己名下的一套產權房作倒按揭，所得用于改善自己獨居的生活條件，然而沒有機構和企業敢于接招。最后老人還是選擇直接將自己的房子賣出去，請來銀行工作人員將房款分成幾批存定期，作為自己后續住養老院以及看病所用。 

如此看來，對于這種獨居的老人家來說，以房養老可能是一種比較方便的方式來保證自己的日常開支，但是操作的繁瑣，或者沒有房地產公司接手卻只能這種想法擱淺。
 

以房養老適合在中國推行嗎？

“以房養老”模式是從國外引進的“舶來品”，在中國制度環境下，會面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養老”業務之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產稅或個人資產增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養老”的方式進行養老。

相比之下，中國目前尚未有遺產稅制度，而且父輩向子女遺傳房產是一種根深蒂固的傳統文化。在這種情況下，愿意將房產拿給金融機構作抵押進行養老的需求就很少。 

從中國市場環境來看，“以房養老”同樣存在巨大的不確定性，會抑制供需雙方的積極性。“以房養老”就是老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。當老人去世后，房產出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。在這里，房子會升值還是會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對供需雙方產生直接影響。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。 

顯然，以房養老更適合上海、北京這種一線城市或者部分二線城市，畢竟在目前狀況來看，住房自有率比較高，而且這些城市的房產具有投資價值，加之這些城市的人口老齡化嚴重，更適應這一政策。而且在這些城市，養老服務也更傾向配套設施齊全，有些老人甚至有不止1套房產，在子女繼承之外還有額外的住房可以用來作為養老。 

以房養老存在的劣勢

● 從外部環境來看，目前推進以房養老，還存在三大劣勢。 

首先是“以房養老”需要面對社會觀念和傳統倫理的挑戰。中國是反哺式的養老方式，養兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經地義的，要打破這個倫理觀念很難。 

其次，“以房養老”目前的協調溝通成本較高。比如房產登記要做相應的變更比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協調。 

最后，目前推進以房養老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環節，還有方方面面需要中介機構去完成的環節。 

● 從行業角度來說，“以房養老”雖有風險，亦有機遇。 

首先，機遇首先在于傳統養老模式已經難以為繼了，建立多元化的養老渠道是發展的趨勢。 

其次，中國家庭供養結構特殊，“421”的模式明顯，傳統依靠家庭互助養老的模式，會逐步讓位于市場化養老，未來需求會越來越多。“以房養老”還可以提高不動產的流動性，提高資源配置效率。 

● 從保險公司角度來講，“以房養老”業務也存在相應的風險。 

首先是業務固有的風險，李峰說，這是一項創新業務，風險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風險。因為這是一個長期風險，作為貸款利率的穩定是非常關鍵的。目前受全世界經濟下行影響，匯率不穩定，而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。

其次，對于保險公司來說，也面臨房產價值大幅度波動的風險。保險公司做“以房養老”業務，是長期資產負債的匹配，精算基礎是房產價格穩定或穩中有升。如果房價下跌，風險如何應對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰。另外，如果房價上漲，保險公司也可能面臨另外一種風險，就是投保人可能會退保，之后再重新保險，這樣拿到的養老金會更多。 

第三個風險，是道德風險。反向按揭貸款過程中，可能會發生欺詐、信息不對稱、誤導甚至是道德風險。 

總體看來，我國試行以房養老還有很長一段路要走，要做到全國推廣的難度確實大。畢竟在以房養老中，不僅要考慮的是老人的養老費用以及使用年限問題，從承接企業角度來說，盈利或虧本都暫時沒法界定。而除了以房養老，房企能做的事或許就是回收老年人的住宅，支付他們賣房款來用于養老支持，又或者在未來的城市智能社區發展中，將養老房產推廣，又或者在一般的住宅樓里加入養老的功能。 （文章來源：《第一財經日報》《澎湃新聞網》《經濟參考報》）