2014年上半年已悄然流逝。回首這半年，可謂艱辛復雜。中國房地產巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業開始審時度勢，調整戰略，甚至進行轉型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來的行業關鍵運行數據，看看這半年的市場到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場向大中型企業加速集中

——2014年半年總結

一、上半年全線城市回調，質量最好的一線城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點是市場主動回調，積極去庫存，以應對周期。

在去年年底，估計行業里的大多數人都沒想到，2014年上半年市場會如此大規模下調。年終靚麗的銷售業績和慶功的歡樂已被新的業績壓力所代替。

2014年的市場蕭條具體表現在:幾乎所有城市的銷售與新開工面積都在下行調整。

從數據來看，開發商快速收縮戰線，新開工面積急速下降。2014年前四個月新開工面積下降了24%，而同期銷售面積下降8.6%。

進入5月后，，全國房屋銷售面積降幅持續擴大，同比下降7.8%同時；商品房銷售額下降8.5%，降幅持續擴大。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業營業用房銷售額增長2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場平均出清周期來看，周期的增長也標志著存貨在進一步積壓。

二、城市分化繼續

去年年底，我們在總結2013年市場狀況，并做2014年市場預測的時候，已經做出市場即將產生分化的預測。半年過去了，這樣分化的市場局越來越像股票市場。當經濟基本面下行的時候，無論地方城市環境多么優良，各地市場都會一起回調。但質地優秀的市場會比較抗跌，而素質較差的市場則會迅速下滑。下面來看如下幾點總結：

1、2014年上半年，只有少數城市表現優秀，多數城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價依然堅挺；二線城市成交量價均出現分化，大多數城市成交量下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成；個別城市出現均價停漲或下降的趨勢，內部分化明顯。

3、總體來看，一、二、三線城市銷量累計同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個月。

4、從區域分布來看，東部城市是重災區，中部城市穩定，西部城市略有下降。

1-5月份，東部地區商品房銷售面積同比下降14.4%；銷售額下降14.7%。

中部地區商品房銷售面積增長0.3%，銷售額增長3.2%。

西部地區商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個百分點；銷售額4855億元，增長1.8%，增速回落0.3個百分點。

5、從省會城市分布來看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對值和自身縱向數據分析供求關系相對較好的城市有南昌、南京、成都。而蘇州、長沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場還在持續惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場化，因地制宜

從政策面來看，2014年上半年的房地產政策體現為三個特征：

1、金融政策進一步從緊，銀行體系對房地產開發行業始終謹慎。

2、去年三中全會之后，沒有新的全國性的行業調控政策出臺。一刀切、一盤棋的政策做法已經過去。尊重地方特色的、以市場化為原則的調控政策成為主基調。

3、地方政府根據各自的地區形勢，逐步開始出臺刺激政策，以維持市場正常運轉。目前取消限購城市有：天津、佛山、無錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無疑都是高風險市場。

四、大型房地產企業市場集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場份額分別達到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升5.4 個百分點，增幅為近年最大。

轉型、回歸一二線

——下半年展望

展望目前中國房地產市場特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發展機會。

具體來看2014年下半年，將呈現如下幾個趨勢：

一、下半年市場依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡

通過投行對重點城市供需測算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會比上半年減少，開工面積的低迷會有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價格企穩要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢

市場環境較好的區域，新開工下行更有利于未來一年的區域地產市場。

一線城市的存銷比要遠遠低于二線城市，這代表一線城市的市場環境要更優與二線城市。

三、庫存分化，少數城市優異，多數城市仍舊難熬

庫存是判斷一個城市市場冷熱的最關鍵的經濟指標。我們從庫存來看看未來市場發展趨勢。

1、從在建庫存數據來看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房價會受到抑制，溫州的絕對水平雖然較高，但和自身相比，已經處在去庫存過程中，相比歷史高點有明顯的下降。

2、從存量庫存數據來看，市場儼然分化成三個層次，分別是：

優質城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、重慶

問題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來，青島、合肥、南京等城市未來房價彈性較高。

2014年下半年市場新機會

1、市場化產業園增長迅速，未來市場空間巨大

從2014年的政府放權調控的特點可以看出，白銀時代的中國房地產市場，政府將進一步退回到裁判員的角色。未來行業內，政府只負責管理公共事務，市場上的事務交由市場自行解決。

這在產業地產領域將更加顯著。所謂專業的人做專業的事情。專業的產業地產型企業在未來將在更大范圍內替代政府性質的低效招商的各類產業園區，這些專業公司在2014年將會鎖定更精準的客群群體，高效率的發展各類產業園區。

2、東部城市舊城工業用地改造，存量市場的新機會

從上海下一步提升用地單位產值的思路來看，未來以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進一步控制外圍城市化的擴張，從城市中心低效的工業用地進行改造，提升土地價值，將是市場開拓的主旋律。

3、體驗式商業、社區型商業

從2005年興起的商業地產高增長時代已經過去，特別是以城市綜合體、Mall類產品為代表的城市級商業地產浪潮頂峰已過，萬達是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業網點的普及，將進入更低級別的商業時代。這個時代里，區域級、社區級、小體量的商業將成為市場布局的重點。

社區型商業的發展將結合社區服務業的升級全面開展。因此社區商業從如今開始就具備了互聯網基因，線下服務、體驗及線上社區交流是社區商業最大特色。

體驗式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運營商無法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養老地產

養老地產近兩年概念火熱，但這類產品總體來看，雷聲大雨點小。但不管怎樣，養老產業是政府關注的一個重點領域，拿地的機會就在這里。下一步養老的發展的機會將是部分堅持中高端產品線的房地產企業的轉型重點。

5、文化旅游地產

休閑產業大潮是即商業服務業大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅動力。

萬達、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產行業第一軍團又是看重這一波大潮的趨勢，希望進一步淘金。不管怎樣，首富的戰略眼光是值得關注的。畢竟能承載萬達這樣千億級企業持續高增長的行業不多，給國人提供文化休閑場所的旅游地產就一定是下一個高增長極。

6、物流地產

近兩年電商的沖擊實在太大，大到已經開始改變商業地產的游戲規則。部分開發商和金融機構已經將機會瞄準到為電商做配套服務的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開發商開始更線上的大佬們合作，為大佬度身定做線下服務就是一個重要的思路。物流地產就是與大佬合作博弈的結果。

應該說，2014年隨著主題地產時代來臨，所有這些都有一個核心邏輯，那就是遵循升級我們生活方式的腳步。凡是創新創造生活方式的產品都會收到追捧，而這只不過是時間早晚的問題。